Certificats immobiliers : Introduction
Le certificat immobilier (ou foncier) est un titre qui donne à son détenteur un droit à une partie du loyer et du prix de revente de l'immeuble (ou du groupe d'immeubles) sur lequel il porte. Le principe est le suivant : une société fait appel à l'argent d'investisseurs en vue de financer un projet immobilier important (achat ou construction).
Exemples : immeubles de bureau, centres commerciaux et surfaces commerciales de moyenne dimension, locaux semi-industriels, logement (plus rare, par exemple : kots d'étudiants, bungalows de vacances). Cette société émet des reconnaissances de dettes, appelées certificats immobiliers, qu'elle remet aux investisseurs en échange de leur apport.
L'émetteur est officiellement le propriétaire de l'immeuble; le détenteur du certificat n'en est que le financier. D'un point de vue juridique et fiscal, le certificat immobilier est consid éré comme une obligation. C'est un document qui comporte d'une part, un manteau, et d'autre part, une feuille de coupons. Les coupons comprennent généralement les revenus de la location, après déduction des frais de gestion et des charges, et, dans certains cas, une partie du remboursement (amortissement) des fonds investis.
Lors de la distribution, un précompte mobilier est automatiquement retenu sur le coupon du certificat. Dès le début, il est prévu que les immeubles seront revendus à une certaine échéance (souvent 15 ou 25 ans). Après déduction des frais de vente, le produit de la vente est distribué aux détenteurs qui remettent alors le manteau du certificat en échange. Les certificats immobiliers sont négociables en Bourse de Bruxelles. De nombreux certificats immobiliers existants portent sur un seul immeuble mais la Commission bancaire et financière autorise aussi l'émission de certificats concernant plusieurs immeubles.
Tous les immeubles faisant l'objet de certificats immobiliers sont situés en Belgique.Types de certificats immobiliers Chaque certificat est un cas particulier ayant fait l'objet d'un montage financier propre. Toutefois, les nombreuses formules existantes permettent de regrouper les certificats en deux catégories principales.
- les certificats de leasing : se rapportent à des biens immobiliers donnés en location en vertu d'un bail emphytéotique (non résiliable, de longue durée: de 27 à 99 ans) et comportant une option d'achat pour le locataire.
- les certificats de location : dans ce cas, le bail est ordinaire (3- 6-9 ans) ou commercial; il peut en conséquence y avoir temporairement des inoccupations et donc une absence de revenus locatifs, mais aussi des adaptations du loyer de base conclu avec les nouveaux locataires.
Rappel : Certificats immobiliers est issue du Guide Produits Financiers.
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