Alerte rouge sur la liquidité des scpi et la solution ultime pour se protéger

Depuis le début de l'année 2022 la collecte des SCPI est en hausse de 45 % ! C'est dire l'engouement des épargnants pour cet immobilier papier, cet immobilier disons-le sans ambages, « sans emmerde ».

Quand tout le monde veut sortir en même temps…

Pourtant, quand tout le monde pense la même chose, cela veut souvent dire que plus personne ne pense, et voir les épargnants se ruer tous en même temps sur le même placement (les SCPI) implique que lorsqu'ils voudront tous en sortir en même temps, il n'y en « aura pas pour tout le monde » et je vous parle ici de la liquidité suffisante pour répondre aux rachats éventuels.

Depuis le début de l'année c'est donc 7,5 milliards d'euros de plus qui ont été investis dans les SCPI avec une répartition assez classique. Les SCPI de bureaux restent la référence du marché et captent 43 % de la collecte nette du troisième trimestre. Suivent les SCPI diversifiées (29 %) et les SCPI santé et éducation (16 %). Les SCPI logistique et locaux activité ont capté 6 % de la collecte, devant les SCPI commerces à 4 % et les SCPI résidentielles à 2 %. Enfin, les SCPI hôtellerie, tourisme, loisirs ont capté moins de 1 % de la collecte nette du troisième trimestre 2022.

Un vrai risque sur la liquidité des SCPI

Derrière ce succès apparent, il est très important d'attirer l'attention de tous les épargnants sur les véritables risques qui pèsent sur ce placement qui est aujourd'hui, notamment, dans l'assurance-vie, la « diversification » préférée des Français qui cherchent à fuir les trop faibles rendements des fonds en euros.

De nombreux risques pèsent à mon sens sur les SCPI.

Le risque de liquidité bien évidemment, le risque de modèle économique aussi, dans un monde de télétravail que va-t-il se passer sur le rendement des SCPI ?

Mais aussi le risque de remontée des taux d'intérêt qui affecte le rendement en raison de l'endettement (une SCPI c'est beaucoup de dette et toutes ne sont pas endettées au même niveau, sans oublier de vérifier que la dette soit à taux fixe ou à taux variable) mais aussi va rendre plus rentable d'autres placements délaissés ces dernières années, comme le livret A par exemple qui va se rapprocher des 3 %… sans frais ! Justement, les frais dans les SCPI sont très importants et permettent la rémunération des différents intermédiaires dans ce que l'on appelle une « chaîne de valeur » où c'est bien l'épargnant qui paye ces commissions plus ou moins cachées.

Il est donc temps, dans le contexte actuel de hausse très significative des taux et d'inflation élevée de faire un point précis sur les SCPI, les avantages que l'on connaît, et les risques, bien souvent passés sous silence.

Dans tous les cas, un « bon » patrimoine, un patrimoine résilient est un patrimoine diversifié et quitte à déranger encore un peu, non avoir plusieurs actions ce n'est pas une diversification !

Bien évidemment il vaut mieux 10 titres qu'un seul, mais toutes vos actions restent des actions. Quand on a un gros problème de krach boursier toutes les actions sont massacrées. Mieux vaut avoir plusieurs obligations qu'une seule, mais quand il y a un krach obligataire toutes les obligations chutent.

Pour l'immobilier c'est la même chose. Lorsque les prix baissent, ils baissent généralement partout. Avoir plusieurs appartements réduit rarement les pertes !

Enfin, pour les SCPI c'est la même logique ! Avoir plusieurs SCPI ou une SCPI « diversifiée » n'est pas une diversification réelle car vous avez votre patrimoine investi en totalité sur la même classe d'actifs.

Une diversification patrimoniale c'est plusieurs supports dans plusieurs classes d'actifs très différentes. De l'immobilier (du foncier au sens large), des actions, des obligations, du cash, des métaux précieux.

La bonne gestion patrimoniale consiste à effectuer la rotation entre vos classes d'actifs de votre argent et d'arbitrer en fonction des grandes tendances pour pousser telle ou telle classe d'actifs dans votre patrimoine en la surpondérant ou en la sous-pondérant en fonction de la situation.

Charles SANNAT