Effondrement des prix immobiliers en allemagne. a berlin c'est -10 % pour les maisons ! .

C'est un article du Figaro Immob qui nous raconte ce qu'il se passe chez nos voisins allemands sur le front de l'immobilier résidentiel.

« Pourquoi les prix de l'immobilier allemand chutent comme jamais depuis 20 ans » se demande ainsi le Figaro ("Pourquoi les prix de l'immobilier allemand chutent comme jamais depuis 20 ans")

Un recul de 6.8 % en 12 mois selon les statistiques officielles

C'est d'ailleurs, la plus forte baisse enregistrée depuis 2000.

« Une baisse soudaine et rapide. Selon les chiffres publiés fin juin par l'office fédéral de la statistique Destatis, les prix de l'immobilier ont chuté de 6,8 % entre la fin du premier trimestre 2023 et le premier trimestre 2021. C'est la plus forte chute enregistrée dans le pays depuis l'an 2000. Il est vrai qu'entre janvier 2010 et le troisième trimestre 2022, l'Allemagne n'avait jamais connu de baisse des prix (à l'exception d'une quasi-stagnation: -0,5 % au 4e trimestre 2010). Va-t-on vers un décrochage, sachant que la baisse au dernier trimestre 2022 était de 3,44 % ?

La baisse dépasse 10 % pour les maisons à Berlin

Outre-Rhin, les analystes du marché immobilier ne semblent pas le moins du monde inquiets face à un risque de bulle. La situation du marché allemand est assez comparable à celui de la France pendant des années : une demande forte, une offre qui n'arrive pas à suivre et des taux bas. À la différence de la France, l'inflation, la remontée des taux et la forte chute de la demande qui a suivi se sont accompagnées très rapidement d'un fort mouvement à la baisse des prix. Il est vrai que le crédit immobilier a fondu encore bien plus qu'en France, chutant de moitié en un an à fin mars. C'est dans les grandes villes que la chute est la plus forte, dépassant même les 10 % à Berlin pour les maisons pouvant accueillir une à deux familles.

Pourtant, dans la mesure où le déséquilibre offre et demande devrait se maintenir (notamment avec l'arrivée de réfugiés et de demandeurs d'asile à loger), cette chute des prix risque de n'être que très temporaire. « Cette situation est transitoire, le marché est en phase d'adaptation au nouvel environnement de taux mais on est loin d'une bulle car il n'y a pas d'offre immobilière en excès », confie aux Échos Andreas Kunert, directeur de recherche chez vdpResearch (structure de recherche de l'association des banques de crédit hypothécaire). Les spécialistes allemands rappellent qu'on estime à 700.000 le nombre d'appartements manquants dans le pays, sachant que seule une fraction des logements sociaux prévus à la construction ont effectivement été achevés.

D'ailleurs, comme en France, la tension sur le marché locatif commence à devenir préoccupante. Dans la capitale, Berlin, qui a vu sa population augmenter de 78.000 habitants en un an, le taux de vacance des logements est tombé à 2 %, bien en dessous des standards tricolores. Et pendant ce temps, l'index des prix des loyers a bondi de 7,4 %. Des éléments qui poussent vdpResearch à anticiper un retour à une hausse des prix de 1 % dès l'année prochaine. »

La grande confusion économique !

Tout d'abord, il n'y a pas pire aveugle que celui qui ne veut pas voir !

Il y a bien une bulle immobilière, elle est mondiale et concerne tous les pays qui ont pu bénéficié de taux très bas c'est-à-dire à 0 pendant presque 15 ans. Alors forcément la solvabilité des ménages a été favorisée par ces taux bas ce qui a permis aux prix évidemment de monter partout.

Ici la confusion économique est très simple à comprendre. L'expert considère qu'il n'y a pas de bulle parce qu'il n'y a pas excès dans l'offre. Ce raisonnement est totalement faux. Vous pouvez avoir une bulle sans excès d'offre qui n'est pas ici le critère de la « bulle ». Ce qui s'est passé encore une fois, c'est une hausse de la valorisation du stock existant en raison des taux zéro, et c'est parce que les taux remontent que le marché se réajuste ce qui démontre parfaitement que nous sommes bien dans une bulle ou dans des excès haussiers peu importe et que les prix corrigent quand les taux montent. Ce sera dans tous les pays la même chose et en France aussi.

L'autre grande confusion est entre la demande et la solvabilité et le rendement !

C'est quand même incroyable qu'à ce niveau (dans des articles comme le Figaro) la confusion existe à ce point.

Tout le monde a envie de vivre dans un château ! Donc la demande pour les châteaux est forte ! Mais comme personne ne peut se payer un château (ou très peu), on ne construit plus de châteaux depuis plusieurs siècles ! Acheter, entretenir et chauffer un château coûte cher. Donc il faut être trèèèèès solvable. Il faut donc bien comprendre cette première nuance entre demande « forte » et solvabilité. Tout le monde veut un meilleur logement et changer mais peu le font en raison de l'absence de moyen. C'est donc une « fausse » demande (puisque les gens restent dans le logement actuel). C'est la même chose pour les demandeurs d'asile à loger ! Il faut les loger mais ils ne sont pas solvables, donc c'est du logement d'Etat subventionné ! Pas du logement privé dans le lequel il fait bon investir… ce qui nous amène à la dernière confusion entre demande, solvabilité et rendement !

Vous pouvez, d'un côté, avoir une demande très forte (il suffit de faire rentrer 10 millions de migrants) mais pas de solvabilité (ils n'ont pas encore de travail et donc pas de revenus donc pas de solvabilité ni de capacité d'emprunt).

De l'autre côté vous pouvez avoir une fiscalité en hausse, des obligations de travaux et de rénovation en hausse, et aussi un encadrement des loyers et c'est exactement ce qu'il se passe en France, je ne vous parle même pas de l'inflation et des hausses des charges et donc un rendement qui s'effondre plus vite que les prix ne baissent !

S'il n'y a pas de rendement il n'y a pas d'investisseurs.

Si les prix étaient hauts parce que les taux étaient bas et que les taux bas deviennent hauts… alors les prix baissent.

Donc, les prix vont durablement et sensiblement corriger.

Partout en Europe et particulièrement en France nous allons connaître une chute importante des prix de l'immobilier pas parce que la demande chute, mais parce que le rendement s'effondre en raison des taux élevés et des contraintes toujours plus fortes que les gouvernements font peser sur les investisseurs immobiliers.

Charles SANNAT