Il n'y a aucune pénurie dans l'immobilier? et les prix baissent !

Je serai ce matin l'invité d'Ecorama à partir de midi où l'on abordera également le marché immobilier, ses difficultés et ses mythes ! Pour ceux qui ne pourront pas suivre cette émission en direct sur le site boursorama, je vous donnerai dans l'édition de demain le podcast vidéo.

Alors que la baisse des prix de l'immobilier est bien engagée y compris dans les grandes villes, certaines idées reçues comme la fameuse pénurie de logements en France ont la vie dure.

Tout d'abord cette histoire du million de logements manquant avait été lancée par la Fondation Abbé Pierre et dont la réalité économique est inversement proportionnel à la générosité de cette association prônant pour sa paroisse (sans mauvais jeux de mots de bien sûr !!). D'ailleurs la Fondation ne disait pas qu'il manquait 1 million de logements mais que 800 000 personnes étaient dans une situation de précarité en termes de logement. Il n'y a évidemment pas 1 000 000 de sans-abri en France. Car si nous faisions un raccourci, nous pourrions dire que s'il manque vraiment 1 million de logements en France et que chaque logement permet de loger 2,04 personnes (nombre moyen de personnes par logement en France), alors nous aurions plus de 2 millions de personnes dans les rues?

La réalité des SDF est dramatique comme nous le montre cet article de L'Express mais cela n'a rien à voir avec 2 millions de SDF bien que cela soit déjà trop : « Selon une étude de l'Insee rendue publique ce mercredi, en 2012 la France comptait 112 000 SDF, dont 31 000 enfants. Un chiffre glaçant et en augmentation de 44 % depuis 2001. »

Source INSEE ici pour réussir à voir ce tableau en vrai qui détaille les 33 millions de logements en France

2,6 millions de logement vacants et plus de 3 millions de résidences secondaires !

La France compte 33,8 millions de logements dont 2,6 sont vacants. La population est de 64,6 millions, soit 2,08 habitants par logement en moyenne. La population augmente chaque année de 464 000 personnes, ce qui génère un besoin naturel de 223 000 logements. Le taux de décohabitation dû aux divorces et séparations est, selon l'Insee, de 0,74 %, créant un besoin de 229 000 logements supplémentaires. Au total, il faut donc construire chaque année 452 000 logements nouveaux pour seulement satisfaire l'accroissement naturel de la demande tel que constaté depuis dix ans.

Disons donc qu'il faut que notre pays construise au pire 500 000 logements par an. Ces 10 dernières années, nous n'en avons pas été très loin !! Mais surtout la réalité c'est que nous avons un stock de plus de 5,6 millions de logements soit vacants, soit sous-utilisés (résidences secondaires). Cela signifie qu'il n'y a globalement aucune tension sur le marché immobilier, ce qui évidemment n'exclut pas des tensions locales comme dans certaines grandes villes ou évidemment en Île-de-France !

Si l'immobilier rapportait beaucoup et avec peu de risque, alors les logements vacants seraient mis massivement sur le marché et des seniors massivement occuperaient à l'année leur résidences secondaires et loueraient leurs « résidences principales » en ville par exemple.

On voit bien que l'essentiel du patrimoine est détenu par les plus de 50 ans. Dès lors, en se reportant à la pyramide des âges, on peut en conclure que les générations suivantes (dont la taille est réduite) n'auront pas les fonds suffisants pour racheter de l'immobilier très cher à des seniors très nombreux?

Conséquence assez logique, on peut imaginer que le départ de nos anciens laissera un marché immobilier en France dans de réelles difficultés, et que le besoin de logements va aller plutôt en déclinant, et d'une pénurie théorique déjà infondée nous risquons de nous retrouver face à un excédent de logements qui pèsera très fortement sur les prix d'achat.

Vers la poursuite de la baisse des prix

Les taux ! Les taux, et les taux !! Voilà ce qu'il faut regarder lorsque l'on parle du prix de l'immobilier. 95 % des transactions immobilières donnent lieu à un crédit. Autant dire que le crédit est ce qui permet l'achat immobilier. Lorsque les taux sont hauts, les prix sont bas ; lorsque les taux sont bas, les prix sont hauts? Cette relation économique est incontestable. Or aujourd'hui, les prix baissent dans un contexte de taux d'intérêt historiquement au plus bas. La raison est simple : les prix ont monté ces 15 dernières années beaucoup plus rapidement que le pouvoir d'achat des ménages. Le pouvoir d'achat immobilier des gens s'est effondré et les prix vont devoir se réajuster.

N'oublions pas non plus la fiscalité particulièrement pénalisante sur l'immobilier avec la dernière annonce de notre gouvernement de surtaxer de 20 % les résidences secondaires sur leurs taxes d'habitation? Tout cela ne peut que pénaliser le marché immobilier qui n'a besoin que d'une chose : de laisser faire les gens et de l'absence de l'intervention toujours nuisible de l'État !!

Il est déjà trop tard, préparez-vous.

Charles SANNAT

« À vouloir étouffer les révolutions pacifiques, on rend inévitables les révolutions violentes » (JFK)