L'effondrement de l'immobilier de bureaux, ce sont des milliers de milliards de dollars de pertes potentielles

C'est une étude de McKinsey, le cabinet qui murmurait à l'oreille des gouvernements qui le dit. Rien que pour 9 villes étudiées dans cette étude les pertes de valeurs concernant l'immobilier de bureau s'élèveraient à 800 milliards de dollars.

A l'échelle planétaire, la destruction de valeur liée à la mutation et au changement d'usage sur les locaux de bureaux va générer une perte de valeur potentielle de plusieurs milliers de milliards de dollars. Ce n'est bon ni pour les banques, ni pour le secteur de la finance, ni pour les épargnants qui subiront de lourdes pertes pour tous les titres de pierre papier.

« La demande d'espaces de bureaux a déjà diminué, en partie à cause de l'augmentation du travail à distance et en partie à cause d'un environnement macroéconomique difficile. Les taux d'inoccupation ont augmenté dans toutes les villes étudiées. Dans les villes américaines, le volume des transactions (la valeur totale en dollars de toutes les ventes) a chuté de 57 %, le prix de vente moyen au mètre carré a chuté de 20 % et les loyers demandés ont chuté de près de 22 % (tous en termes réels) de 2019 à 2022.

À San Francisco, la ville la plus touchée des États-Unis, la part des espaces de bureaux vacants était supérieure de dix points de pourcentage en 2022 à ce qu'elle était en 2019, le volume des transactions était inférieur de 79%, les prix de vente au pied carré étaient de 24 pour cent inférieur, et les loyers demandés étaient inférieurs de 28 pour cent (également en termes réels).

La baisse de la demande a incité les locataires – méfiants vis-à-vis des conditions macroéconomiques actuelles, incertains du nombre de leurs employés qui viendront au bureau, et donc incertains de l'espace dont ils auront besoin – à négocier des baux plus courts auprès des propriétaires. Des baux plus courts, à leur tour, peuvent rendre plus difficile pour les propriétaires d'obtenir un financement ou peuvent amener les banques à ajuster les modèles d'évaluation, qui reposent en partie sur la durée des baux existants.

Dans les scénarios que nous avons modélisés, la quantité d'espaces de bureau demandés dans la plupart des villes ne revient pas aux niveaux prépandémiques avant des décennies.

En 2030, la demande est jusqu'à 20 % inférieure à ce qu'elle était en 2019, selon la ville. Cette estimation correspond à ce que notre modèle produit dans un scénario modéré, dans lequel, d'ici 2025, la fréquentation des bureaux est plus élevée qu'elle ne l'est actuellement, mais toujours inférieure à ce qu'elle était avant la pandémie, et cette reprise partielle se poursuit indéfiniment. Dans un scénario plus sévère, dans lequel la fréquentation de tous les employés de bureau en 2030 tombe au taux déjà observé dans les grandes entreprises de l'économie du savoir, la demande est jusqu'à 38 % inférieure à ce qu'elle était en 2019, toujours selon la ville.

La baisse de la demande entraînera une baisse de la valeur. Dans les neuf villes que nous avons étudiées, un total de 800 milliards de dollars (en termes réels) en valeur est en jeu d'ici 2030 dans le scénario modéré. En moyenne, la valeur totale des espaces de bureaux diminue de 26 % de 2019 à 2030 dans le scénario modéré et de 42 % dans le scénario sévère. L'impact sur la valeur pourrait être encore plus fort si la hausse des taux d'intérêt l'aggravait. De même, l'impact pourrait être plus fort si les institutions financières en difficulté décidaient de réduire plus rapidement le prix des biens qu'elles financent ou possèdent.

La baisse de la demande entraînera également un surplus d'espaces de bureaux, en particulier dans les immeubles de moindre qualité et plus anciens que le secteur immobilier appelle les classes B et C. De 2020 à 2022, les loyers, la demande et parfois les prix ont généralement augmenté plus rapidement ( ou a diminué moins fortement) pour les bâtiments de classe A que pour les bâtiments de classe B dans les superstars américaines. Par exemple, à New York, au cours de cette période, le prix de vente moyen au mètre carré a augmenté de 3 % pour les bâtiments de classe A, mais a chuté de 8 % pour les bâtiments de classe B. Il y a plusieurs raisons à cette « fuite vers la qualité ». La première est que de nombreux employeurs voient un espace de haute qualité comme un moyen d'encourager la fréquentation du bureau parmi leurs employés. Une autre est que les espaces de bureau de classe B et de classe C ne sont souvent pas adaptés au travail hybride ; par exemple, il peut disposer d'équipements audiovisuels moins sophistiqués. De plus, maintenant que le travail hybride a réduit la quantité totale d'espace dont les employeurs ont besoin, ils peuvent consacrer leur budget à de plus petites quantités d'espace de meilleure qualité plutôt qu'à de plus grandes quantités d'espace de qualité inférieure.

Charles SANNAT