Choisir sa scpi selon son profil

L'investissement en SCPI (Société Civile de Placement en Immobilier) permet aux épargnants d'acquérir indirectement des parts d'actifs immobiliers et de percevoir des potentiels dividendes à l'issue d'un délai de jouissance, allant de trois à six mois selon la SCPI, et ce, sans avoir à se soucier de la gestion des biens immobiliers réalisée par des sociétés de gestion (en contrepartie de frais de gestion prélevés par la société de gestion avant distribution de revenus).

Les SCPI constituent ainsi une alternative intéressante pour les épargnants qui souhaitent indirectement investir sur des biens immobiliers, aussi bien résidentiels que professionnels (entreprises) sans acquérir directement un bien.

Focus sur les SCPI d'entreprise et leurs spécificités : il s'agit de sociétés qui achètent et gèrent des biens immobiliers pour le compte des associés (investisseurs) tels que des bureaux, les locaux commerciaux, des entrepôts, des EHPAD ou encore des cliniques. Les SCPI d'entreprises peuvent investir dans des bureaux, des commerces et également être spécialisées sur un secteur en particulier. Il s'agit d'un placement à long terme dont la durée de détention des parts est en moyenne d'un minimum de 8 ans.

Sicavonline, filiale à 100 % d'Ageas France, est un prestataire de services d'investissement courtier en assurance et intermédiaire en opérations de banque. Sicavonline distribue les principaux types de SCPI disponibles sur le marché, selon les profils et les objectifs d'investissement.

Achat de parts de SCPI au comptant

Un achat de parts de SCPI au comptant consiste à payer l'intégralité du montant de l'investissement.

Pour quels profils ?

Cette méthode de financement convient bien aux particuliers disposant d'une épargne disponible, suffisante et souhaitant indirectement accéder à l'investissement immobilier locatif à partir de quelques centaines d'euros seulement. Un achat de parts de SCPI au comptant permet ainsi de disposer de revenus complémentaires dans des délais variant de 1 à 6 mois selon les SCPI.

Attention, avec ce mode de détention, chaque année, les revenus fonciers versés par la SCPI seront taxés à votre tranche marginale d'imposition et soumis, en plus, aux prélèvements sociaux de 17,2%.

Pour minorer votre pression fiscale, cette solution est donc à privilégier si vous n'êtes pas ou faiblement imposé et ne détenez pas ou peu d'immobilier locatif. Cela vous permettra d'éviter de majorer vos revenus fonciers ou de sauter de tranche à l'impôt sur la fortune immobilière (IFI)

Achat de parts de SCPI à crédit

L'achat de parts de SCPI à crédit donne la possibilité aux particuliers de se constituer un patrimoine en optimisant leur effort d'épargne. Ils peuvent constituer leur patrimoine immobilier avec un faible capital de départ, même de quelques centaines d'euros.

Le différentiel entre le taux d'intérêt et le taux de rendement potentiel des SCPI permet un effet de levier financier auquel vient s'ajouter l'effet de levier fiscal. Les intérêts d'emprunt étant déductibles des revenus fonciers du contribuable.

La SCPI d'entreprise financée à crédit peut comporter certaines limites. En effet, le caractère aléatoire des revenus de la SCPI peut ne pas couvrir les échéances du prêt en totalité. De plus, en cas de défaillance de remboursement du prêt consenti, les parts peuvent être vendues et l'épargnant perd alors son capital. Enfin, en cas de vente des parts de la SCPI à un prix décoté, l'épargnant peut se voir dans l'obligation de devoir compenser la différence éventuelle existant entre le capital restant dû (en vue de rembourser le solde du prêt) et le montant issu de la vente de ses parts. Il ne faut pas oublier qu'il s'agit d'un investissement immobilier avant tout. Cela reste toutefois les mêmes contraintes qu'un crédit immobilier.

Pour quels profils ? Cet investissement est particulièrement adapté aux particuliers en activité professionnelle qui souhaitent percevoir des revenus complémentaires potentiels dans le temps en utilisant leur capacité d'emprunt et leur effort d'épargne pour se constituer un capital.

La SCPI d'entreprise en démembrement temporaire ou viager (nue-propriété)

Avec cette SCPI, les nus-propriétaires disposent des parts achetées à prix décoté sans en avoir l'usufruit, c'est-à-dire la jouissance du bien. Étant donné qu'ils ne peuvent percevoir aucun revenu, ils ne sont pas imposables sur les dividendes potentiels.

Un autre avantage de la SCPI en démembrement temporaire ou viager est que les nus-propriétaires peuvent récupérer, au terme de la période choisie par le souscripteur, la pleine propriété sans fiscalité : l'usufruit rejoint sa nue-propriété au terme de la période convenue et devient une pleine propriété pour le détenteur de la nue-propriété initiale.

Ils ne perçoivent pas de revenus pendant la durée du démembrement mais lors de la récupération des parts en pleine propriété, et deviennent ainsi plein propriétaire des parts et des dividendes potentiels assujettis (issus principalement des revenus fonciers), mais également aux frais de gestion. La nue-propriété appartient au nu-propriétaire qui est le seul véritable propriétaire des parts de SCPI. Il existe deux types de démembrement : le démembrement temporaire, qui est fixé à l'avance généralement pour 5,10, ou 15 ans selon la société de gestion, et le démembrement viager qui prend fin avec le décès de l'usufruitier.

Pour quels profils ? Elle correspond le mieux aux personnes en activité professionnelle sans besoin immédiat de revenus complémentaires ou aux jeunes retraités souhaitant préparer leur succession et la transmission de leur patrimoine. En effet, la SCPI d'entreprise en démembrement temporaire ou viager (nue-propriété) peut répondre à l'objectif de préparer sa retraite ou de transmettre son capital.

La SCPI d'entreprise en démembrement temporaire (usufruitier)

Les souscripteurs de ce type de SCPI peuvent percevoir des revenus complémentaires potentiels au terme du démembrement dont la durée est fixée lors de l'acquisition des parts de SCPI. Par contre, les loyers perçus pendant la période du démembrement sont cette fois bien fiscalisés et la perception de ces dividendes est non garantie.

Pour quels profils ? La SCPI d'entreprise en démembrement temporaire (usufruitier) correspond aux investisseurs qui souhaitent percevoir des loyers pour se constituer un complément de revenus immédiats, notamment pour la retraite.

Quel est l'intérêt d'acheter des parts SCPI démembrées ?

Pourquoi seulement acheter la nue-propriété ou l'usufruit de parts SCPI ? Se contenter d'être nu-propriétaire ou usufruitier de parts SCPI permet d'alléger le coût de l'investissement et de répondre à des objectifs particuliers.

Acheter la nue-propriété de parts SCPI : une économie à l'entrée

Lorsqu'un épargnant décide d'acheter la nue-propriété des parts de SCPI pour une durée déterminée, il ne pourra prétendre aux potentiels revenus générés par la SCPI qu'au terme de la période fixée au moment de l'achat. En contrepartie il achètera la nue-propriété de ses parts de SCPI avec une décote. Au terme de cette période, le démembrement prend fin et l'épargnant recouvre la pleine propriété de ses parts de SCPI

L'achat de SCPI en nue-propriété : pour qui ?

L'acquisition de la nue-propriété de parts de SCPI s'adresse à des investisseurs fortement imposés et ne cherchant pas de revenus complémentaires mais désirant se constituer un patrimoine.

Acquérir temporairement l'usufruit de SCPI : pour qui ?

Les personnes concernées sont les investisseurs qui ont besoin de revenus complémentaires sans mobiliser des sommes considérables. En achetant l'usufruit des parts de SCPI à prix réduit, l'usufruitier dispose uniquement du droit de percevoir les potentiels revenus générés par la SCPI pendant une période pré-définie. En contrepartie, au terme du démembrement, l'usufruitier perd tous ses droits sur les parts de la SCPI.

La SCPI fiscale

Cette SCPI ouvre droit sous conditions à des avantages fiscaux, notamment réduction d'impôt sur le revenu ou déduction des travaux sur les revenus fonciers (pour la SCPI fiscale de déficit foncier).En revanche, l'investissement est bloqué pendant une durée minimum et le calcul de la plus-value se fait au moment de la liquidation de la SCPI notamment pour les dispositifs de déficit foncier Malraux et Monuments Historiques.

Pour quels profils ? Ce type de SCPI est adapté pour les investisseurs ayant en général une tranche d'imposition élevée ou à ceux qui possèdent déjà un patrimoine immobilier.

La SCPI fiscale présente des inconvénients. Les frais de souscription et de gestion liés aux SCPI sont élevés (environ entre 8 et 12%). La durée de détention des parts SCPI est plus longue. Même si, dans les annonces, la durée de détention est estimée à « plus de 10 ans », dans les faits, les clients doivent souvent être prêts à garder leurs parts de SCPI fiscales pendant 15 à 18 ans, surtout s'ils ont choisi le dispositif Pinel. La liquidation des actifs ne s'effectue généralement qu'à partir de la 15ième année et dure 2 à 3 ans.

De plus, Il n'y a pas de marché secondaire pour la revente : une décote conséquente est constatée en cas de sortie anticipée… si cette dernière est possible car il est très difficile de revendre des parts de SCPI fiscales.

Les parts de SCPI via un contrat d'assurance vie

Acheter des parts de SCPI dans un contrat d'assurance vie revient à acheter des unités de compte. Grâce à l'assurancevie, qui possède une fiscalité avantageuse, la liquidité des parts de SCPI est supportée par la compagnie d'assurance, c'est-à-dire que la compagnie d'assurance se charge de la revente des parts de SCPI. Néanmoins, les frais d'entrée sur ces unités de comptes sont souvent plus élevés que sur d'autres supports financiers.

Pour quels profils ? Les parts de SCPI via un contrat d'assurance vie conviennent aux personnes en activité professionnelle et à celles qui souhaitent diversifier leur portefeuille financier en immobilier.

Il existe d'autres types de SCPI disponibles pour les épargnants. Les souscripteurs de ces produits d'investissement disposent d'une large gamme de produits pour répondre précisément à leurs besoins. Les experts de Sicavonline se tiennent à votre disposition pour vous apporter un éclairage sur le sujet.

A propos de Sicavonline

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Ageas est un groupe d'assurance international coté en bourse, riche de près de 200 années d'expérience et de savoir-faire. Il propose à ses clients particuliers et professionnels des produits d'assurance Vie et Non-vie conçus pour répondre à leurs besoins spécifiques, d'aujourd'hui comme de demain. Classé parmi les plus grands groupes d'assurance européens, Ageas concentre ses activités en Europe et en Asie, qui représentent ensemble la majeure partie du marché mondial de l'assurance. Il mène des activités d'assurances couronnées de succès en Belgique, au Royaume Uni, en France, au Portugal, en Turquie, en Chine, en Malaisie, en Inde, en Thaïlande, au Vietnam, au Laos, au Cambodge, à Singapour et aux Philippines au travers d'une combinaison de filiales détenues à 100 % et de partenariats à long terme avec des institutions financières solides et des distributeurs clés. Ageas figure parmi les leaders du marché dans les pays où il est actif. Il emploie au total environ 40 000 collaborateurs et a réalisé un encaissement annuel de près de 40 milliards d'euros en 2021.