Lmnp et ifi : comment s'y préparer ?

L'arrivée du printemps annonce la période des déclarations fiscales. Si celle des revenus de location meublée retient bien souvent toute l'attention des loueurs en meublé non professionnels (LMNP), ces derniers ne doivent toutefois pas oublier de se pencher sur un autre sujet : la déclaration de leur patrimoine immobilier en vue de leur éventuelle imposition à l'impôt sur la fortune immobilière (IFI).

Qu'est-ce que l'IFI ?

Instauré en janvier 2018, l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) se veut le successeur de l'Impôt sur la Fortune (ISF), et vise le patrimoine immobilier des contribuables. Autrement dit, les résidences principales et secondaires, ou encore les biens loués en location meublée ou vides sont concernés. De même que les parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) ou d'organismes de placement collectif en immobilier (OPCI), ainsi que les actions de foncières font également partie de l'assiette fiscale de l'impôt sur la fortune immobilière.

Qui doit payer l'IFI ?

En principe, toute personne dont la valeur nette taxable du patrimoine immobilier est supérieure à 1 300 000 € au 1er janvier de l'année en cours est soumise à l'impôt sur la fortune immobilière. Il faut toutefois garder à l'esprit que l'ensemble des biens détenus par les personnes composant le foyer fiscal sont inclus dans le calcul. Ainsi, les biens des enfants mineurs dont les parents ont l'administration légale en attendant leur majorité ou ceux des enfants majeurs toujours rattachés au foyer fiscal de leur parents, seront pris en compte.

Comment calculer l'IFI ?

Pour calculer l'IFI, il faut déterminer la valeur nette de chaque bien pris en compte pour le calcul de l'assiette de l'IFI. Pour cela, il est nécessaire de calculer la différence entre sa valeur vénale réelle (le prix auquel le bien aurait pu être vendu au 1er janvier de l'année d'imposition) et les dettes existantes comme les emprunts liés à l'acquisition, les dépenses de travaux ou d'entretien ou encore certains impôts et taxes comme la taxe foncière.

Une fois ces calculs faits, il faut additionner les différentes valeurs nettes. Seuls les propriétaires dont le total est supérieur au seuil d'imposition de 1 300 000 € sont soumis à l'impôt sur la fortune immobilière. Mais ils devront garder à l'esprit que le calcul de l'imposition commence à partir de 800 000€.

L'imposition est calculée sur le même modèle que celui de l'impôt sur le revenu, à l'aide d'un taux évolutif applicable en fonction des tranches d'imposition, compris entre 0 et 1,5% (voir tableau ci-dessous).

*Il existe un système de décote pour les patrimoines nets taxables compris entre 1 300 000 € et 1 400 000 €. Le montant de la décote se calcule de la manière suivante : 17 500 – (1,25 % du montant du patrimoine net taxable).

Est-il possible d'échapper à l'IFI ?

Le statut de LMNP ne permet pas d'être exonéré d'IFI. Seuls les loueurs en meublé professionnels peuvent espérer en être exonérés, mais les conditions sont particulièrement difficiles à réunir en pratique, car l'activité doit générer plus de 50% de leurs revenus annuels et il leur faut prouver que la location meublée constitue leur activité principale, ce qui est une condition difficile à remplir si une autre activité est exercée en parallèle.

Toutefois, cela ne veut pas pour autant dire que les loueurs en meublé sont démunis face à l'impôt sur la fortune immobilière : « S'il n'est pas possible d'être exonéré en LMNP, il reste important de garder à l'esprit la liste des dettes qu'il est possible de soustraire de la valeur de son patrimoine. Parmi elles figurent les emprunts réalisés dans le but d'acquérir un logement, ainsi que tous les travaux d'amélioration et d'entretien, dont le total peut contribuer à fortement réduire le montant imposable sur les revenus LMNP. » rappelle Baptiste Bochart, Juriste chez Jedéclaremonmeublé.com.

Comment réduire son imposition à l'IFI ?

Dans le calcul de l'assiette de l'imposition à l'IFI, plusieurs points sont à garder à l'esprit pour diminuer son imposition :

- La résidence principale bénéficie d'un abattement de 30% sur sa valeur vénale au 1er janvier de l'année d'imposition. À moins que le bien soit détenu par l'intermédiaire d'une SCI de gestion.

- Les dons à des organismes d'intérêt général (France ou Etat Européen) peuvent être déduits à hauteur de 75%, dans la limite de 50 000 €. Mais il ne sera pas possible de les déduire deux fois s'ils peuvent également être déduits de l'impôt sur le revenu.

- Le montant cumulé de l'impôt sur le revenu, des prélèvements sociaux y afférents, de la contribution sur les hauts revenus et de l'IFI ne peuvent pas dépasser 75% des revenus imposables. Autrement dit, l'IFI sera plafonné si son montant, cumulé aux autres, dépasse 75% des revenus imposables de l'année.

- Le paiement d'un impôt à l'étranger dont les caractéristiques sont similaires à l'IFI sur des biens et droits immobiliers situés à l'étranger permet d'imputer le montant de cet impôt sur l'IFI. Mais cette réduction ne fonctionne que pour les biens pris en compte pour la détermination de l'IFI en France et le montant imputable ne peut l'être que sur la fraction de l'impôt correspondant aux biens concernés.

Comment réaliser une déclaration d'IFI ?

L'IFI se déclare en même temps que l'impôt sur le revenu (IR), soit en ligne sur le site des impôts, soit par le biais du formulaire 2042-IFI qu'il faut adresser par courrier à l'administration fiscale.

Son montant est ensuite communiqué sur un avis distinct de celui de l'IR, et il faut se rendre sur le site des impôts pour initier le paiement qui est à effectuer au plus tard le 15 septembre.

En cas d'erreur d'évaluation, l'administration dispose d'un délai de 3 ans pour réaliser un contrôle, cette durée passe à 6 ans en l'absence de déclaration.

A propos de JD2M

Jedéclaremonmeublé (JD2M) est le fruit d'une association entre deux spécialistes de la location meublée : un acteur majeur du marché locatif parisien et un cabinet d'expertise comptable spécialisé dans l'immobilier depuis 1962. De la rencontre de ces professionnels est née une ambition : simplifier et fiabiliser la déclaration des revenus de la location meublée au régime réel.

Très souvent, par manque d'informations ou par crainte de la complexité déclarative du régime réel, de nombreux loueurs en meublé optent pour le régime Micro Bic alors même qu'ils y perdent beaucoup d'argent.

Grâce aux 2 offres d'accompagnement fiables, simples et économiques, JD2M aide les loueurs en meublé à profiter des avantages du régime réel.