Scpi, anatomie d'une chute ! ... et d'un rebond ?

SCPI, anatomie d'une chute ! .. Et d'un rebond ? par Georges NEMES, Président du groupe Patrimmofi.

La sagesse et l'expérience nous apprennent que « le succès s'obtient par une application constante des principes fondamentaux ».

Dans la gestion de patrimoine, nous savons, mieux que quiconque, qu'une stratégie, pour être gagnante, doit forcément s'ancrer sur ces mêmes principes.

En matière d'immobilier, il y a deux règles incontournables: La pierre est soumise aux cycles du marché et elle demeure un placement de long terme.

La récente crise de liquidité des SCPI - sociétés civiles de placement immobilier - est venue le réaffirmer de façon flagrante. Ce type de placement reste, comme l'immobilier en général, peu liquide. On ne vend pas son appartement dès que les prix baissent ! Mais on continue à pouvoir l'occuper ou à en percevoir les loyers !

Pour l'avoir oublié, les assureurs, chargés de garantir la liquidité de leurs produits au sein des contrats d'assurance vie, se retrouvent dans des situations très délicates.

Confrontées à des baisses de prix des parts, en raison de la hausse des taux d'intérêt et des changements structurels liés aux nouveaux usages des bureaux et du commerce, depuis début 2023, une trentaine de SCPI sont en souffrance. Elles représentent près de la moitié de la capitalisation du marché.

Le recul du prix des parts s'étage, pour l'année 2024, entre 5 et 25 % mais la majorité affiche entre 5 et 10 % de baisse. Face à la pression vendeuse de leurs clients, les assureurs doivent vendre.

Les parts en attente représentaient en juin, 2,43 milliards d'euros, soit 2,87 % de la capitalisation du marché. Les SCPI de bureaux sont les plus touchées, avec 78 % des demandes totales de retrait. La proportion a dépassé les 10 % pour certaines SCPI ayant des difficultés à attirer la collecte. Pour faire face à cette situation, certaines sociétés de gestion de SCPI ont créé des fonds de remboursement qui rachètent les parts en attente, à prix cassés.

Cela oblige les SCPI à céder certains de leurs actifs dans de très mauvaises conditions.

En dépit des ajustements économiques, comme le souligne la société Rock-n-data, la collecte du deuxième trimestre a atteint 898 millions d'euros. Un chiffre en dessous des 1,69 milliard d'euros obtenus un an plus tôt mais qui témoigne tout de même d'un léger rebond par rapport aux 770 millions d'euros affichés sur les trois premiers mois de 2024.

Bien que cette baisse ne soit pas catastrophique, elle traduit un moindre appétit des investisseurs pour cet actif. Les SCPI diversifiées sur les marchés européens captent plus de 70 % de la collecte, tandis que celles dédiées aux bureaux subissent un recul significatif.

En termes de liquidités, la société d'analyse note, par exemple, que si les parts en attente de retrait représentent en moyenne 2,87% de la capitalisation du secteur, les SCPI sans frais, comme celles de Remake ou d'Iroko, en revanche, attirent les épargnants grâce à un marketing efficace et leur capacité à acquérir des biens décotés par la crise.

Les quatre plus grosses d'entre elles représentent plus de 20 % de la collecte totale enregistrée sur les deux derniers trimestres.

Face à ces mouvements, que faire ?

D'abord, se rappeler que malgré ces écueils et ces résultats décevants, les SCPI affichent des performances résilientes. Le taux de distribution annuel glissant s'établit à 4,51 % en moyenne, ce qui, dans un contexte actuel morose, est plutôt performant. De même, le taux d'occupation financier (TOF) se maintient à un niveau élevé de 93,09 %.

Notre conviction est que dans toutes les crises qui ont frappé l'immobilier, ceux qui ont « fait le dos rond » sont toujours sortis gagnants.

Aujourd'hui le mouvement de baisse des taux enclenché par les banques centrales, la tendance actuelle des entreprises à privilégier le retour au travail en présentiel, nous semblent autant de facteurs encourageants pour les SCPI de bureaux qui semblent avoir « mangé leur pain noir ».

De plus, la fin du mouvement massif de vente des parts devrait régler les problèmes de liquidité, au moins en partie.

Pour toutes ces raisons, nous pensons qu'il est plus que jamais urgent de conserver précieusement ses parts.

La transparence et la pédagogie sont essentielles pour rassurer les investisseurs et naviguer dans ce marché en évolution.

Un retour aux fondamentaux, en quelque sorte !

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