Déclaration d'impôts - revenus fonciers : qu'est-ce qui change en 2025 pour les propriétaires ?

Réforme du LMNP, fin du Pinel, baisse des abattements sur la location courte durée… L'année 2025 marque un tournant pour les particuliers qui investissent dans la pierre. Alors que la campagne de déclaration des revenus a démarré le 10 avril, Casavo, l'agence qui simplifie l'achat et la vente de biens immobiliers grâce à la technologie, dresse un état des lieux des principales évolutions fiscales à intégrer et livre ses conseils pour bien choisir son régime d'imposition.

Les dates à retenir en 2025

- 10 avril : ouverture de la déclaration en ligne des revenus 2024

- 20 mai : date limite pour les déclarations papier

- 22 mai : date limite en ligne pour les départements 1 à 19 et les non-résidents

- 28 mai : pour les départements numérotés entre le 20 et le 54 inclus

- 5 juin : pour les départements numérotés entre le 55 et le 974/976 inclus

Vous pouvez modifier votre déclaration de revenus en ligne du 30 juillet 2025 au 3 décembre 2025 inclus, sans pénalités.

Mai 2026 : première déclaration pour les nouveaux LMNP ayant commencé leur activité en 2025

Quels régimes fiscaux pour déclarer ses revenus locatifs ?

Casavo rappelle les principales options fiscales disponibles pour les investisseurs immobiliers, selon leur situation et leur stratégie (location nue ou meublée) : :

1. Le micro-foncier (location nue)

Un régime simple, avec un abattement forfaitaire de 30 %, réservé aux revenus locatifs inférieurs à 15 000 €. Peu de formalisme, mais impossible de déduire les charges réelles.

2. Le régime réel (location nue)

Plus exigeant administrativement, il permet de déduire certaines charges (intérêts d'emprunt, travaux…) et de créer un déficit foncier imputable sur le revenu global jusqu'à 10 700 €/an voir même 21 400€ en cas de travaux de rénovation énergétique. L'excédent de déficit peut être reporté durant 6 ans sur l'ensemble de vos revenus.

3. Le LMNP au micro BIC ou au forfait (Loueur Meublé Non Professionnel)

Les revenus issus de la location meublée sont imposés dans la catégorie des BIC, avec possibilité d'opter pour le micro-BIC ou le réel avant le 31 mai de chaque année.

Les revenus de locations meublées de longue durée classique au micro Bic doivent être inférieurs à 77 700 € avec un abattement forfaitaire à 50%. Attention, les meublés de tourisme non classés ont vu leur seuil abaissé à 15 000 € avec un abattement forfaitaire pour frais réduit de 71% à 30 %.

Au-delà de 15 000 € ou 77 700 €, le régime BIC Réel et la réalisation d'une liasse fiscale spécifique deviennent obligatoire.

4. Le LMNP au BIC Réel (Loueur Meublé Non Professionnel)

Permet de déduire l'intégralité des charges d'exploitation, des frais d'acquisition ou encore d'amortir le bien et le mobilier. Limité à 23 000 €/an ou être inférieur aux autres revenus du foyer fiscal (hors revenus foncier, dividendes). Attention, en revanche, l'amortissement déduit est de nouveau intégré dans le calcul de la plus value au moment de la vente du bien pour toute cession depuis le 15 février 2025.

5. Le LMP (Loueur Meublé Professionnel)

Plus contraignant mais parfois plus avantageux fiscalement : possibilité d'exonération de plus-value au bout de cinq années d'activité et imputation des déficits sans plafond sur l'intégralité du revenu global. Nécessite une inscription au RCS.

6. Les dispositifs de défiscalisation (Denormandie, Loc'Avantages, Malraux)

Ouvrent droit à des réductions d'impôt, en échange de conditions strictes sur le bien, sa localisation, les travaux, le profil des locataires et la durée de location.

Ce qui change en 2025 : trois mesures clés

- Fin du dispositif Pinel

Le dispositif s'est officiellement arrêté le 31 décembre 2024. Seuls les investisseurs ayant réservé un bien avant cette date peuvent finaliser leur achat jusqu'au 31 mars 2025.

- Réintégration de l'amortissement en LMNP

Désormais, les amortissements réalisés doivent être réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente. Une mesure qui alourdit la fiscalité, même si les abattements pour durée de détention restent en vigueur (exonération totale après 30 ans). Sont exonérés les résidences étudiantes et Ephad. Les résidences de tourisme ne sont pas exclues de la mesure.

Baisse des abattements pour la location courte durée

L'abattement passe à 30 % pour les locations non classées (contre 50 % précédemment) et à 50 % pour les locations classées (au lieu de 71 %). Le plafond de chiffre d'affaires pour le micro-BIC chute à 15 000 € pour les logements non classés, et reste à 77 700 € pour les logements de tourisme classés

Déclarer ses revenus fonciers : mode d'emploi

En fonction du régime d'imposition applicable – micro foncier ou régime réel – les démarches déclaratives et les formulaires à compléter diffèrent.

Régime micro foncier

Il n'est pas nécessaire de remplir le formulaire 2044. Les propriétaires doivent simplement reporter :

le montant brut des loyers perçus (hors charges) en case 4BE du formulaire 2042,

les éventuelles charges locatives qui incombent au bailleur en case 4BK, si elles ne sont pas déjà incluses dans les loyers.

L'administration applique automatiquement l'abattement de 30 %, aucune justification de charges n'est à fournir.

Régime réel

Le régime réel s'applique :

automatiquement si les loyers dépassent 15 000 € par an,

ou sur option volontaire si le bailleur estime que ses charges réelles sont supérieures à l'abattement forfaitaire.

Dans ce cas, le propriétaire doit :

compléter la déclaration 2044, en détaillant les recettes locatives et les charges déductibles (travaux, intérêts d'emprunt, assurances, frais de gestion, etc.),

reporter le revenu net foncier imposable issu du formulaire 2044 dans la case 4BA du formulaire 2042.

En cas de déficit foncier, celui-ci doit être mentionné en case 4BB, dans la limite de 10 700 € imputables sur le revenu global.

Au régime réel, le bailleur doit chaque année à partir du 10 avril en 2025, réaliser et télétransmettre au service des impôts une liasse fiscale complète comportant une déclaration de résultat n°2031 et ses annexes 2033. Il est essentiel de faire appel à un spécialiste afin qu'il puisse produire l'ensemble des documents, calculer les amortissements relatifs au bien immobilier et télétransmettre la liasse fiscale aux impôts. Une fois la liasse télétransmise, chaque bailleur doit reporter le résultat fiscal sur sa déclaration d'impôt sur le revenu personnel en annexes 2042 C PRO.

Attention : si vous souhaitez changer de régime du forfaitaire (Micro Bic) au réel (Bic Réel) vous avez jusqu'au 31 mai 2025 pour opter au régime réel sur vos revenus 2025 et exercer votre courrier de levée d'option.

Le conseil de Casavo : adapter sa stratégie au nouveau contexte

Ces évolutions traduisent une volonté claire de réorienter le marché vers des investissements locatifs de long terme, plus stables et plus vertueux. Pour les particuliers, cela implique de revoir leur montage fiscal, d'arbitrer entre meublé et non meublé, et de bien choisir leur régime fiscal dès la déclaration 2025.

« Chaque profil d'investisseur mérite une stratégie sur mesure en fonction, notamment, de son patrimoine existant et de ses objectifs. Notre mission chez Casavo est d'accompagner nos clients plus loin que sur la recherche de leur bien et d'avoir une vraie approche holistique. Dans le cadre d'investissement immobilier, cela passe forcément par un montage fiscal bien réfléchi.

À propos de Casavo

Casavo est la Prop-Tech européenne qui met l'intelligence au service de l'immobilier. Depuis sa fondation en 2017 par Giorgio Tinacci, ses solutions innovantes et sa technologie lui permettent d'améliorer et simplifier l'expérience de vente et d'achat de biens immobiliers. Casavo collabore en exclusivité avec des conseillers immobiliers dotés d'une forte expertise terrain sur leurs secteurs.

Cette alliance entre intelligence humaine et artificielle permet de mettre en relation l'offre et la demande, de manière très efficace et accessible.Présente en France et en Italie, Casavo ne cesse de croître et de révolutionner le marché immobilier.