Les actifs immobiliers : quel secteur tire son épingle du jeu ?

Analyse de marché de Jérémy Schorr, Directeur commercial de Primaliance et de bienprévoir.fr : Les actifs immobiliers : quel secteur tire son épingle du jeu ?

Dans un contexte de hausse des taux, de stabilisation des valorisations et d'inflation soutenue, l'immobilier démontre une nouvelle fois représenter une valeur refuge solide.

Cependant, tous les secteurs immobiliers ne sont pas équivalents, et il est plus que nécessaire pour les épargnants français de s'orienter vers ceux qui ont le vent en poupe afin de sauvegarder et de faire fructifier leur patrimoine.

L'immobilier au sens large offre l'avantage de proposer désormais des thématiques variées permettant de diversifier son exposition patrimoniale. Nos analyses ont ainsi pour but de déceler ces thématiques attractives, pouvant être une solution d'épargne sur 2023 pour traverser la période de récession attendue, mais également profiter des opportunités à venir.

En cette période incertaine, qui tend à se poursuivre sur 2023, il est ainsi primordial de savoir identifier les secteurs d'investissement immobilier qui seront porteurs dans les mois et années à venir. Aujourd'hui, les solutions en épargne immobilière sont nombreuses et peuvent offrir divers opportunités ou risques en fonction des thématiques sélectionnées. En voici quelques-unes, sur lesquelles nous portons une attention particulière :

- L'immobilier de bureaux : les modes de travail et de collaboration ont évolué dans de nombreuses entreprises suite à la crise sanitaire. Cependant en étant sélectif, cette classe d'actifs dispose encore aujourd'hui de très forts atouts. On pense notamment aux bureaux récents qui respectent les meilleures normes ESG et localisés dans les cœurs de grandes métropoles européennes. Ces biens sont non seulement prisés par les entreprises, mais également extrêmement recherchés. A l'inverse, les biens en périphéries des grandes métropoles, non rénovés, vont subir de probable pertes de valeurs de l'ordre de -20%. Quant aux biens de grande qualité, ils pourraient voir leur valorisation légèrement se tasser de -5% ou stagner dans les mois qui viennent.

- Le résidentiel : la demande de logement ne faiblit pas, au contraire, alors que les mises en chantier, notamment dans l'immobilier collectif, ont reculé en 2022 (de 4% à 6% selon les chiffres du Ministère de la Transition Ecologique publiés en septembre 2022). En conséquence, les valorisations dans l'immobilier résidentiel ne devraient pas subir de fortes baisses, à condition de savoir faire les bons choix.

- Le secteur de l'hôtellerie : les individus voyagent de moins en moins loin, avec 56% des Européens qui voyagent désormais sur le continent, d'après la SNCF. Le RevPAR (Revenue Per Available Room) a ainsi augmenté de 21 % cet été par rapport à l'été 2019, qui était déjà une très bonne année. Également, la levée des restrictions sanitaires a entraîné une hausse des réservations, et par conséquence une augmentation du prix moyen. De même, le retour des grands salons et des séminaires appuie l'importance que représente le secteur de l'hôtellerie dans une stratégie d'épargne immobilière dynamique et fructueuse. En conséquence, nous anticipons d'abord une remontée des niveaux de collecte de chiffre d'affaires grâce aux taux d'occupation en hausse, mais également un probable fléchissement des valorisations, alors que ce phénomène a déjà eu lieu post covid dans le secteur du commerce.

- L'immobilier de commerce : il représente une part importante des investissements immobiliers en France, compris entre 15 % et 20% des volumes investis de 2016 à 2021, avec une progression importante de 25% au T1 2022. Ce sont les commerces alimentaires qui sont le plus plébiscités par les investisseurs, représentant 40% en 2022 contre 16% en 2021. Les rendements sur les boutiques sont en hausse depuis 2018, où ils s'élevaient à 2,50% contre 3,50% aujourd'hui. Cela crée diverses opportunités à saisir, comme par exemple à Paris où le prix des boutiques a baissé de 33% en 18 mois entre le T4 2019 et le T1 2022.

Depuis la crise sanitaire le commerce est en mutation : le e-commerce explose avec 125 Mds€ de CA en 2021 soit 15% de plus sur un an, mais 86 % des achats restent réalisés en boutique. En conclusion, le secteur de l'immobilier commercial a sans doute déjà constaté son point bas en termes de valorisations, et celles-ci se situent probablement en avance de phase par rapport aux autres secteurs économiques. Investir dans l'immobilier de commerce est probablement le bon moment, à condition d'être sélectif et de privilégier, par exemple, l'exposition aux commerces de nécessité en pieds d'immeubles.

- Le marché de la santé : celui-ci représente 10% du PIB mondial, soit 8 000 milliards de dollars. Ce marché est tiré par les laboratoires pharmaceutiques, qui occupent la 1ere place du secteur avec 35%, suivis par les biotechnologies, le matériel médical et les services à la personne. Le manque d'infrastructures persiste cependant. Ce secteur profite d'un double phénomène : l'augmentation de la population mondiale et de manière simultanée son vieillissement.

En conclusion, nous considérons qu'a minima les valorisations dans l'immobilier de santé devraient stagner, voire se revaloriser, notamment pour les actifs qui n'ont pas connu de revue de leur valeur depuis 2010-2012.

A propos de bienprévoir.fr et Primaliance

Fondé en 2008 par Vincent Cudkowicz et Jonathan Levy, bienprévoir.fr est devenu un acteur incontournable de la gestion de patrimoine et de l'investissement. En 2020, bienprévoir.fr a élargi son expertise et son catalogue de produits d'investissements en accueillant Primaliance, plateforme reconnue de courtage spécialisée dans la distribution de parts de SCPI et OPCI. Sa direction commerciale est assurée par Jérémy Schorr, expert de longue date en investissement collectif immobilier. En septembre 2022, le groupe rejoint Eres, le leader de la distribution de solutions d'épargne salariale et d'épargne retraite en architecture ouverte, afin de compléter l'offre du groupe en termes d'épargne immobilière et de conseils patrimoniaux globaux.

Le groupe et son équipe d'experts en gestion de patrimoine ont ainsi conseillé plus de 7000 clients particuliers et entreprises. Fin 2021, le groupe avait intermédié 320 millions d'euros d'encours et avait réalisé plus de 700 millions d'euros d'opérations en pierre papier. Guidé par la volonté d'offrir les meilleures solutions à ses clients, le Comité d'Investissement du groupe bienprévoir.fr sélectionne près d'une centaine de produits financiers chaque année (produits structurés, fonds, OPCVM, fonds en euros) et propose une centaine de placements immobiliers (SCPI, OPCI, SCI, fonds immobiliers..). Sur ces quatre dernières années près de 400 nouveaux supports d'investissements et 600 solutions d'arbitrages ont ainsi été soumis à ses clients selon leur profil investisseur.

Pour plus d'informations : bienprevoir.fr et primaliance.com